مسکن، به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی و حقوق بنیادین انسانی، نقشی حیاتی در پایداری اجتماعی، توسعه اقتصادی و رفاه عمومی ایفا می‌کند. در ایران، بازار مسکن همواره به‌عنوان یکی از بخش‌های مهم و در عین حال پرچالش اقتصادی مطرح بوده است. این بازار نه‌تنها به‌طور مستقیم بر کیفیت زندگی شهروندان تأثیر می‌گذارد، بلکه به‌عنوان یک موتور محرکه اقتصادی، نقش بسزایی در رشد اقتصادی، ایجاد اشتغال و توسعه صنایع وابسته ایفا می‌کند. با این حال، در سال‌های اخیر، بازار مسکن ایران با چالش‌های فراوانی از جمله افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید مردم، رکود معاملات، عدم تعادل عرضه و تقاضا و نوسانات شدید مواجه بوده است.
این چالش‌ها که ریشه در عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاستی دارند، منجر به ایجاد وضعیتی پیچیده و ناپایدار در بازار مسکن شده‌اند. از یک سو، افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید، دسترسی به مسکن را برای بسیاری از اقشار جامعه، به‌ویژه جوانان و خانواده‌های کم‌درآمد، دشوار و در برخی موارد غیرممکن ساخته است. از سوی دیگر، رکود معاملات و عدم اطمینان نسبت به آینده بازار، انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش را کاهش داده و به کاهش تولید و عرضه مسکن منجر شده است. این چرخه معیوب، نه‌تنها مشکلات موجود را تشدید می‌کند، بلکه می‌تواند پیامدهای منفی گسترده‌ای بر اقتصاد کلان و پایداری اجتماعی کشور داشته باشد.
در این میان، سیاست‌های دولت و نهادهای متولی نیز تأثیر بسزایی در شکل‌گیری وضعیت کنونی ایفا کرده‌اند. سیاست‌های کنترلی قیمت، که به‌منظور حمایت از مصرف‌کنندگان اتخاذ شده‌اند، در عمل اغلب منجر به کاهش انگیزه سازندگان و سرمایه‌گذاران، کاهش عرضه مسکن و ایجاد بازار سیاه شده‌اند. طرح‌های انبوه‌سازی مسکن مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نیز با وجود اهداف ارزشمند، با چالش‌های متعددی نظیر جانمایی نامناسب، کیفیت پایین ساخت، ضعف زیرساخت‌ها و مشکلات تأمین مالی روبه‌رو بوده‌اند و نتوانسته‌اند به‌طور کامل به اهداف خود دست یابند.
ساختار کلان اقتصادی و تأثیر آن بر بازار مسکن
وضعیت کلان اقتصادی کشور به‌طور مستقیم و غیرمستقیم بر بازار مسکن تأثیرگذار است. نرخ تورم، نرخ بهره بانکی، نرخ ارز و رشد اقتصادی از جمله متغیرهای کلان اقتصادی هستند که می‌توانند به‌طور قابل‌توجهی بر عرضه و تقاضا، قیمت‌ها و رونق معاملات در بازار مسکن اثر بگذارند. به‌عنوان مثال، افزایش نرخ تورم می‌تواند منجر به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز شود. این موضوع، به نوبه خود باعث افزایش قیمت تمام‌شده مسکن و کاهش انگیزه سازندگان برای ورود به این بازار می‌شود. از سوی دیگر، افزایش نرخ بهره بانکی می‌تواند قدرت خرید مردم را کاهش داده و تقاضا برای خرید مسکن را محدود کند.
فرار سرمایه از مسکن: چرا دیگر کسی خانه نمی‌خرد؟
امیرحسین رسولی، نایب رئیس هیئت مدیره انبوه‌سازان، در مصاحبه با روزنامه «رسالت» در تحلیل رکود فعلی بازار مسکن بیان کرد: «این رکود ناشی از عوامل متعددی است. کاهش قدرت تقاضا و مصرف مردم، سیاست‌های کنترلی دولت، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، و انتظارات تورمی از جمله این عوامل هستند.» وی تأکید کرد که مهم‌ترین تفاوت بازار مسکن با طلا و ارز، نقدشوندگی پایین آن است. سرمایه‌گذاران در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی به‌دنبال دارایی‌هایی با قابلیت نقدشوندگی بالا هستند، و این امر باعث کاهش جذابیت مسکن برای سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت می‌شود.
سیاست‌های دولت و هدایت نقدینگی
رسولی در ادامه به نقش سیاست‌های دولت در هدایت نقدینگی سرگردان به سمت تولید و ساخت مسکن اشاره کرد. وی اظهار داشت: «وجود رکود فعلی در بازار مسکن نشان می‌دهد این بازار گزینه امنی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت است، اما جذابیت کمتری دارد. سیاست‌های دولت در زمینه کنترل تورم می‌تواند در خروج مسکن از رکود مؤثر باشد.» وی همچنین افزود که بازار مسکن در ایران معمولاً در بازارهای میان‌مدت و بلندمدت بازدهی مناسبی داشته است، اما در شرایط فعلی و با وجود چالش‌های اقتصادی و کاهش توان خرید مردم، نسبت به طلا و ارز جذابیت کمتری دارد.
چالش‌های طرح‌های انبوه‌سازی مسکن
در مورد طرح‌های انبوه‌سازی مسکن مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، رسولی بیان کرد: «این طرح‌ها نقاط قوت و ضعف خود را داشته‌اند.» از جمله نقاط قوت می‌توان به عرضه گسترده واحدهای مسکونی، افزایش نسبی مالکیت مسکن، و اشتغال‌زایی گسترده در بخش ساخت‌وساز اشاره کرد. اما جانمایی نامناسب پروژه‌ها در خارج از محدوده شهری، ضعف زیرساخت‌های حمل‌ونقل و خدمات عمومی و کیفیت پایین ساخت از نقاط ضعف اساسی بوده‌اند.
وی همچنین تفاوت‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن را برشمرد و گفت که نهضت ملی مسکن سعی کرده مشکلات مسکن مهر را تا حدودی برطرف کند، اما چالش‌های اقتصادی، تورم، و کندی اجرا، مانع تحقق کامل اهداف شده است.
مالیات بر خانه‌های خالی و تأثیر آن
رسولی در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی اظهار داشت که بخشی قابل‌توجهی از مسکن به‌عنوان دارایی سرمایه‌ای نگهداری می‌شود و این امر منجر به افزایش قیمت آن شده است. هدف از مالیات بر خانه‌های خالی، افزایش عرضه و کاهش تقاضا برای سوداگری است. وی افزود که مالکان خانه‌های خالی مجبور می‌شوند واحدهای خود را اجاره داده یا به فروش برسانند که این امر باعث افزایش عرضه و کنترل قیمت‌ها می‌شود. همچنین، سرمایه‌گذارانی که مسکن را صرفاً برای حفظ ارزش پول خریداری می‌کنند، با پرداخت مالیات دچار هزینه اضافی می‌شوند و این امر می‌تواند انگیزه آنها را برای دلالی در این بازار کاهش دهد.
آینده بازار مسکن و سناریوهای پیش‌رو
رسولی در تحلیل آینده بازار مسکن ایران دو سناریو را مطرح کرد. سناریوی نخست، ادامه رکود تورمی است و سناریوی دوم، بازگشت تدریجی رونق همراه با رشد در صورت بهبود شرایط اقتصادی و سیاست‌های حمایتی است. وی تأکید کرد که برای جلوگیری از رسیدن به سناریوی بدبینانه، دولت باید با کاهش تورم، تثبیت نرخ ارز، ارائه تسهیلات مسکن، و افزایش تولید، ثبات اقتصادی ایجاد کند و بازار را قابل پیش‌بینی سازد.
فناوری‌های نوین در ساخت مسکن
در مورد استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن، رسولی بیان کرد که ایران به‌دلیل وابستگی عمیق صنعت ساختمان به روش‌های سنتی، کمبود نیروی متخصص در صنعتی‌سازی، و هزینه‌های بالای تجهیزات مدرن، از این فناوری‌ها فاصله دارد. وی پیشنهاد کرد که دولت با ارائه مشوق‌های مالی و آموزش‌های لازم، زمینه ورود فناوری‌های جدید به این بخش را فراهم کند. همچنین، سرمایه‌گذاری دولت در این حوزه و استفاده از فناوری‌های داخلی به‌جای واردات از کشورهایی مانند چین، می‌تواند راه‌حل مناسبی باشد.
راهکارهای پیشنهادی برای حل بحران مسکن
رسولی در پایان سه اقدام کلیدی برای حل بحران مسکن پیشنهاد داد: نخست، افزایش تولید و عرضه مسکن با حمایت از صنعتی‌سازی و کاهش هزینه ساخت؛ دوم، اصلاح نظام تأمین مالی و ارائه تسهیلات مؤثر به خریداران؛ و سوم، مقابله با سوداگری و احتکار مسکن از طریق مالیات‌های هوشمند و نظارت جدی بر معاملات.
وی تأکید کرد: اجرای همزمان این اقدامات می‌تواند ضمن کاهش فشار بر تقاضای مصرفی، زمینه را برای افزایش تولید پایدار مسکن و کنترل قیمت‌ها فراهم کند.
نوشته رمزگشایی از معمای مسکن اولین بار در روزنامه رسالت. پدیدار شد.
source